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民营房企的生存韧劲

来源丨乐居财经


2021年第二、第三轮集中推地中,地产国资、城投公司渐成主角,引发了业内对民企生存状况的探讨。出于对现金流因素的考虑,民企总体变得较为沉寂,但其中也有在周期中从容穿行的发展样本


例如碧桂园、龙湖等,他们既是头部房企,又注重发展质量,备受外界认可。毫无疑问,眼下他们充足的现金流、合理的负债水平、较低的融资利率,都是多年发展过程中的自律,累积出来的。


现阶段调控正在进行边际调整,融资的结构性宽松,将有利于行业整合和集中度提升。而除了国企、央企之外,优质民企也将得到更多的政策倾斜,享受短期估值修复和长期格局优化、多元业务带来的稳健成长。


靠自律迎来机遇


与国资房企相比,民企向来具有较为灵活的运营机制。在房地产发展的黄金十年里,民企得益于这一特质,获得了巨大的发挥空间,成就了自身的规模与实力。但也正因如此,他们更需具备自我克制的定力


调控的当下,三条红线、贷款集中度管理等政策加持,负债率较低、拥有融资优势的国企、央企重新崭露头角,备受青睐。


但“优质”的定义,并非只局限于国资,那些前瞻性强、善于调整、注重沉淀的民企,同样保持着较强的竞争力。由此可见,固国不以山河之险,抵御风险关键在于自律的态度,以及正确的战略实践。


在头部地产商中,碧桂园与龙湖等房企比较受关注,他们均于规模、效益与安全等多方面因素中,找到了平衡。


2021年全年,碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元;克而瑞数据显示,年内其全口径销售额为7588.2亿元,依然位列第一。该集团已经连续5年居于榜首,显示出其销售的韧劲。


事实上,碧桂园自2018年下半年开始,就只公布自身的权益销售额,认为权益数据更能体现企业实打实的发展情况。这个细节背后,是碧桂园整套“提质增效”进阶计划的落实。


其全周期综合竞争力分为六个方面,即包括高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力在内的“一率五力”。如今,碧桂园的“全竞提升”已经坚持了三年,在此基础上,它实现了产业协同,稳中求进。


而龙湖向来在业务布局中,也看得很远。多年来,该公司坚持不拿地王,也没有选择大举收并购;去年累计实现签约额2900.9亿元,同比增长7.2%。对于多元化,其同样保持审慎,至今龙湖六大“主航道”仍有着清晰的边界,量力而行,不涉足无关业务。


龙湖集团董事长吴亚军曾说:“因过去对自己够狠,才获得了今天的战略回旋空间和战略主动性。”这句话道出的发展因果,正是眼下大多数房企认同的规律。


机会永远留给有准备的人。过去一年,由于部分房企的违约事件,导致地产行业风险骤增、楼市遇冷,及至年末,宽松政策已逐步出台,但仅为结构性地支持优质房企。诸如碧桂园、龙湖、融创等,也将迎来属于自己的机遇。


日前,金科、龙湖等已相继完成债券发行。其中,龙湖于12月初公开发行2021年度第一期中期票据,规模10亿元人民币,票面利率3.7%,为十五年期;碧桂园已完成10亿元公司债发行及2.8亿元供应链ABS融资,此外,碧桂园还将发行规模为50亿元的中期票据,也已在“反馈中”,而融创、金科等多家公司计划发行的ABS,也陆续得到交易所反馈。


因时而变


市场上唯一的不变就是变化,适时调整成为民企适应新环境的根本


三年前,万科喊出“活下去”,给行业敲响了警钟。后来这位行业的“三好学生”又提出了“节衣缩食”,道出了地产界应对剧变、降本增效的心声。


据统计,去年旭辉、世茂、大发、龙湖、荣盛、中南、新城等民营房企,纷纷提升组织效能;自2021年7月以来,已有8家品牌房企进行了不低于10次的组织架构调整,而诸如旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次调整。


2021上半年,房企的因时而变,取得了一些成效。行业50家代表性房企的三费费用率均值为10.2%,较2020年同期下降了1.4个百分点;期内,大部分主体增强费用管控能力,已将该数值降至5%-10%之间


为了进一步适应行业变革和外部市场环境,在2021的最后一天,碧桂园也将下辖的106个区域公司,合并成65个。碧桂园方面表示,此轮调整以“推进区域合理布局、确保区域规模适度、提升资源配置效率”为目标,通过有序推进跨区域整合,提升区域集中度和资源使用效能,降低运营成本,努力实现“市场、人员、资源”的整合协同。


碧桂园一直较为注重企业效益。集团创始人杨国强曾说:“做的多不是了不起,做一成一才是了不起。”换言之,其主张不过分注重“做”的数量,而是强调“成”的结果。


现今,碧桂园建立了集团-评审大区-区域三级管控体系。其中,集团制定标准及方向,区域进行落地,评审大区顺畅传递集团投资导向,且前置研判项目推进,保障信息分析全面,数据准确,客观合理安全定案项目,同时交圈内外部资源,做一成一。


随着行业容错空间变窄,房企最怕的就是一时拿错地,而拖累后续的现金流,因此需要密切的组织、团队协作,把好投资关。碧桂园正是通过合理的管控体系,实现了“销供回支投”,即投资牵头,销售回引,投资和销售形成闭环管理。


此外,得益于有效管控措施,近三年碧桂园全口径营销费率,也逐年大幅下降,从同等均价水平的企业对比来看,其整体费率控制属于行业前列水平。该集团的营销体系一直保持着较高人均效能增长,且逐年提升,预计2021年实现人均效能年增长率为8%。


良性循环


外界审视房企是否健康,看的是他们的财务结构、负债水平。因此,房企要取得投资者、金融机构、购房者等主体的青睐,必须在财务指标上,有着较为亮眼的体现


“三道红线”像一支响箭破空而出,以量化的指标,重新构建着行业格局;红橙黄绿四档,让房企的底色尽显,无法隐藏。在此背景下,优质民企更显难能可贵。


龙湖掌舵者吴亚军奉行的是“长期主义”,与其他为追求规模而不断加杠杆的房企不同,龙湖向来没有大开大合。以至于,公司在财务上受到外界肯定,吴亚军感慨地说,这是自律之后的一种“报偿”。


在三道红线的紧箍咒下,有些房企拼了命地追求“绿档”,龙湖已经连续五年维持绿档了


截至去年中期,龙湖的净负债率进一步下降至46%,达到近五年低点;剔除预收款后的资产负债率为68.3%;现金短债比达到5.48倍。


由于没有触碰红线,龙湖享受着较低的筹资利率,同期融资成本为4.2%。这个数字低于保利、招商,直追中海、金茂。


碧桂园实行的是集垂直和综合管理于一体的“大财务管理”,其多年来坚持追求“有现金流的利润,有利润的现金流”,因此财务管理越来越稳健,现金充足。


2021年上半年,碧桂园拥有在手现金1862.4亿元,其融资成本仅约5.39%,较去年底下降17个基点;总借贷余额下降至3242.4亿元,其中一年以内有息负债占比下降至27%。


在日常运营中,碧桂园是通过资产运营而非缩表来逐步降低负债率,截至去年年中,其现金短债比为2.1、净负债率为49.7%,均大大优于“红线”要求;而剔除预收账款的资产负债率,也已由去年年底的80%降至77%,朝着转绿的方向行进。


充沛的现金空间,以及健康的负债水平,让碧桂园行有余力,能够围绕地产主业布局智能建造、智慧餐饮。而这些业务,逐渐形成了协同效应,增强企业的生存能力,让企业的发展进入良性循环。


业内均预测,未来地产增量放缓,利润空间渐窄,在此背景下,碧桂园注重科技加成,围绕地产产业链不断自我充实,未来必将大大增强抵御风险的能力,实现高质量发展。


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